Conseil : Diagnostic d’ensemble avant achat.

Descriptif sommaire du bâtiment / datation :
Maison d’époque renaissance datable de la seconde moitié du XVIème siècle.

Il s’agit d’une annexe de l’ancien hôpital servant entre autres de moulin.

Le bâtiment est érigé le long d’un canal d’alimentation pour la force motrice d’une roue à aubes.

Le pan de bois est caractéristique de l’époque.

Les bâtiments en arrière cours ont subi plusieurs remaniements.

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Conseils :

Conseils portant sur l’isolation et la rénovation des façades.

Enduit à la chaux sans surépaisseur.

Contact préalable avec les ABF.

Suggestion de cloison intérieure à l’arrière des façades de l’oriel incluant des baies vitrées permettant de préserver les fenêtres en place.

Conseil : Diagnostic d’ensemble avant achat

Descriptif sommaire du bâtiment / datation :
Ancienne exploitation agricole du début du XIXème siècle, construite en maçonnerie de mœllons.

La dépendance attenante a été transformée en habitation au début du siècle dernier.

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Conseils :

Diagnostic d’ensemble avant achat.

Conseils portant sur l’isolation et le système de chauffage.

Reprise de la zinguerie et renforcements des capacités de drainage.

Conseil : Aménagement de combles

Les propriétaires d’une maison individuelle souhaitent occuper l’espace du grenier pour y aménager deux chambres d’enfants et la chambre parentale.

Ils présentent une esquisse de la partition de l’espace.

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Après examen il apparaît que l’esquisse ne tient pas compte de l’impact du toit. La surface vue en plan ne correspond pas au volume habitable.

De fait les chambres seront très petites.

L’échange avec les propriétaires permet d’établir que les chambres d’enfant peuvent rester au niveau inférieur.

La chambre parentale seule sera aménagée dans les combles et pourra bénéficier d’une salle d’eau additionnée d’un WC.

L’attention des propriétaires est attirée sur certains détails techniques concernant l’isolation de la toiture à mettre en place.

Conseil : Isolation

Isolation, lutte contre la précarité énergétique.

Les propriétaires d’une maison individuelle ont été intéressés par les aides liées à l’isolation et aux économies de chauffage dans le cadre de différentes campagnes.

Il leur a été proposé une isolation extérieure sur toutes les façades de la maison.

La façade sur rue présente un ensemble de modénatures qui caractérisent ce type construction.

Les intervenants consultés par les propriétaires ont indiqué que les travaux nécessaires pour envelopper la maison supposent non seulement d’effacer les modénatures mais aussi, pour faciliter la mise en œuvre de l’isolant, d’enlever les balcons…

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L’échange avec les propriétaires permet d’établir que les charges de chauffage sont relativement modestes, supportable pour le budget du ménage.

Le chauffage est au gaz, complété par un poêle à bois.

Aucune sensation de froid n’est constatée de la part des habitants, même par des températures extérieures basses, la maison étant isolée au niveau des murs par l’intérieur.

Entreprendre ici des travaux d’isolation extérieure n’est pas raisonnable.

Le seul investissement bénéfique est l’isolation de la toiture en respectant les ventilations indispensables à la conservation des ouvrages.

La possibilité d’obtenir des subventions ne saurait justifier des travaux inutiles, dommageables pour la valeur de la maison et risquant d’introduire des désordres.

Conseil : Désordre dans une construction

Un pilier présente une fissure horizontale sur toutes ses faces.

Le propriétaire des lieux fait établir des devis à différentes entreprises venues sur place constater la situation et proposer des travaux en réponse.

Le propriétaire se retrouve avec quatre devis dont les travaux proposés ne se correspondent pas.

Il ne sait comment choisir.

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L’examen des devis, après illustration du contexte sur photos prises par le propriétaire, permet de définir :

- Que le premier devis ne correspond pas à la réalité des travaux à entreprendre.

- Que le second devis manque de précision sur les travaux effectivement réalisés et n’évoque pas tous les travaux qui sont nécessaires.

- Que le troisième devis propose de doubler le poteau existant par une sorte d’attelle. Outre que ce renforcement ne règle pas le problème, il réduit la larguer du passage pourtant indispensable à l’usage du propriétaire.

- Que le quatrième devis préconise la solution la plus sûre. Il sera toutefois indispensable de faire procéder à un sondage pour vérifier l’assise du poteau.

Conseil : Réhabilitation d'immeuble de rapport

Acquisition d’un immeuble, travaux de réhabilitation et remise sur le marché locatif du commerce en rez-de-chaussée et des logements en étage.

L’acquéreur souhaite augmenter le nombre de logement par division des logements existants et ainsi offrir à la location des meublés.

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Après examen du contexte il apparaît :

- Qu’étant donnée l’augmentation du nombre de logements, l’ensemble change de catégorie au regard des règles de sécurité incendie. Au vu des contraintes qui vont s’imposer il semblerait plus raisonnable de rester au nombre de logement actuel.

- Il reste que la desserte verticale des logements devra être conforme aux exigences et que la séparation des logements d’avec l’activité commerciale du rez-de-chaussée devra répondre aux normes de sécurité.

- La puissance de l’alimentation électrique pour le local commercial devra être revue.

- La présence de plaques en amiante-ciment sur le terrasson de la toiture devra faire l’objet d’un traitement adapté à l’occasion de la réfection de la couverture qui s’avère indispensable.

L’explication et l’exposé du détail de ces observations a été présenté.

Conseil : Travaux d’aménagement d’une douche dans un logement destiné à la location

Travaux d’aménagement d’une douche dans un logement destiné à la location.

Le propriétaire veut mettre en place une douche à l’italienne.

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Après examen du contexte il apparaît :

- Qu’étant donnée la proximité d’appareils électroménagers de type lave-linge et sèche-linge,

il conviendra de veiller à respecter le volume de sécurité requis.

Une solution dans la situation présentée serait l’installation d’une paroi fixe de 2,25m de hauteur minimum et de largeur 0,80 m au moins.

Conseil : Isolation en copropriété

Dans le cadre d’une copropriété des travaux d’isolation sont envisagés.

La solution en passe d’être retenue est d’isoler par l’extérieur l’ensemble du bâtiment.

L’un des copropriétaires s’interroge sur la pertinence d’isoler la façade Sud.

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Après examen du contexte il apparaît :

- Que cette façade présente des balcons filants d’un bout à l’autre sur tous les niveaux. Le mètre linéaire de pont thermique induit est important.

- Que ces balcons sont accessibles par de grandes baies, à raison de deux grandes baies par surface de balcon dédiée au logement attenant. Le ratio de mur plein pouvant être isolé par rapport aux ouvertures est faible.

- Que ces baies sont surmontées de caisson de volet roulant. Les fuites thermiques résultantes ne seront pas amoindries par la pose d’un isolant extérieur.

Compte tenu de ces éléments il n’est pas possible d’assurer une continuité d’isolation sur toute la surface de la façade et un traitement correct des points faibles.

La pose d’un isolant dans ces conditions fera apparaître un risque de condensation sur les parois intérieures.

Les balcons étant par ailleurs de faible profondeur, l’épaisseur prise par l’isolant en diminuera encore d’avantage l’usage.

La mise œuvre d’un isolant extérieur sur cette façade Sud n’est pas approprié à la situation.

L’isolant posé sur les pignons de l’immeuble viendra englober la tête de mur côté Sud.

Conseil : Travaux de rénovation de couverture

Travaux de rénovation d’une couverture de 160 m2en tuiles béton.

Sollicité par des démarcheurs, le propriétaire hésite sur la solution à adopter.

Il lui est proposé un nettoyage sous pression, un produit anti mousse et l’application d’un hydrofuge coloré.

Une variante est également proposée où l’hydrofuge est remplacé par une résine.

La solution de base est chiffrée à plusieurs milliers d’euros, l’option se monte à un peu plus du double.

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Après examen du contexte il apparaît :

Que la couverture a fait l’objet d’un premier nettoyage il ya une dizaine d’année. Elle est légèrement moussue.

Que les tuiles en question présentent un aspect vieilli mais parfaitement compatible avec leur fonction, sachant que le grenier n’est pas transformé en espace habitable isolé. La toiture est donc bien ventilée, l’isolation est assurée sur la dalle haute du logement inférieur.

Il n’y a pas de risque de dégradation rapide.

La solution la plus adaptée et économiquement la plus raisonnable est de laisser encore quelques temps la couverture en place qui va continuer à se patiner sans dommage, pour à terme envisager son remplacement par des tuiles en terre cuite.

Le coût sera proche de celui de l’option « résine » pour une durée de vie bien plus longue.

Conseil : Réhabilitation raisonnée de l'ensemble

Ancienne ferme de type bloc maintenue dans un état d'origine exceptionnel.

Édifiée fin XVIIième, début XVIIIième S, elle présente une structure dite à bois longs en bois de chêne.

Le large auvent sur pignon est caractéristique d'un territoire soumis aux pluies et aux vents.

L'intérieur abrite un ancien atelier de bricolage succédant lui-même à un atelier de fabrication de chaussures.

Différents rajouts de mauvaise construction ont été réalisés au fil des décennies.

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Confronté à une option de démolition, le premier temps du conseil a été de convaincre et d'argumenter pour orienter le propriétaire vers une réhabilitation raisonnée de l'ensemble en insistant sur l'intérêt historique indéniable de cette bâtisse et de l'état correct de sa structure.

Ceci fait, une première approche de sa réhabilitation a été évoquée en listant les lots de travaux suffisants et nécessaires à effectuer.

L'ensemble de ces travaux est éligible aux aides proposées par le Conseil Départemental.

Conseil : Ravalement de façade

Ancienne ferme dont les dépendances ont été remaniées.

Le corps d'habitation est de la fin XVIIIième.

La toiture a été rehaussée, pratique courante lors des rénovations de couverture réalisées courant XXième.

La dépendance attenante a été transformée en habitation.

Conseil avait été donné en son temps de mettre en œuvre un bardage à l'étage pour atténuer l'effet de masse et rappeler la fonction d'origine de cette partie.

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Dans le cadre des travaux programmés aujourd'hui, en l'occurrence le ravalement de façade, des orientations ont été données.

L'enduit actuel sera remplacé par de l'enduit à la chaux.

Les pièces du pan de bois endommagées et notamment les sablières basses seront réparées.

Les volets sont conservés et restaurés.

Pour le choix des teintes du ravalement il est proposé de différencier l'habitation de l'annexe et d’enlever la teinte présente sur le soubassement de l’annexe.

Conseil : Diagnostic d’ensemble avant restauration complète

Descriptif sommaire du bâtiment / datation :
Maison en pan de bois datée du 1803. Ancienne exploitation agricole de type cour. Une importante grange ferme le fond de la cour.

Objet de la demande :
Diagnostic d’ensemble avant restauration complète.

La mise en œuvre d’une dalle en poutrelles/hourdis coffrés à base de scories réalisée après la guerre a provoqué la déstabilisation des soubassements et sablières basses.

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Conseils :

Remplacement des sablières des pignons et de la façade arrière.

Démolition de la dalle.

Suggestion de réalisation de coyaux à l’occasion de la restauration de la charpente.

Suggestions pour l’isolation et les enduits.

Invitation à se rapprocher d’un architecte pour définir et coordonner les travaux à venir.

Conseil : Diagnostic d’ensemble avant travaux

Descriptif sommaire du bâtiment / datation :
Vaste ferme de type bloc comportant 2 travées habitation et une travée centrale grange et aire de battage.

Bâtiment de la fin du XVIème siècle.

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Conseils :

Diagnostic d’ensemble avant travaux pour un changement de destination.

Définition de priorités :

Dégagement des sablières basses sur la travée arrière. Mise en place d’un drainage.

Conseil : Diagnostic d’ensemble avant remise à jour des pans de bois.

Descriptif sommaire du bâtiment / datation :
Ancienne partie d’habitation d’une ferme de type bloc à bois longs.

Aujourd’hui le bâtiment est crépi.

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Conseils :

Sondages ponctuels pour déterminer l’état des bois et le type d’enduit en place.

Travaux d’abattage des enduits, réparations partielles des bois et remplissages.

Mise en œuvre d’un enduit à la chaux.

Conseil : Diagnostic d’ensemble avant achat pour restauration.

Descriptif sommaire du bâtiment / datation :
Ancienne ferme de type bloc du XVIIème siècle.

L’ensemble est en très mauvais état mais complet.

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Conseils :

Suggestion des priorités d’intervention.

Le coût des travaux impératifs à mener devrait être pris en compte dans le cadre de l’option d’achat.